Tra gli strumenti offerti dalla normativa nazionale per effettuare in tutta serenità il passaggio di proprietà del fondo rustico ad un terzo soggetto, soprattutto se questi rientra nell’ambito familiare, l’affitto con riscatto ed il “rent to buy” sono tra i meno utilizzati, ancorché rappresentino due validissimi strumenti.
Oltre a dilazionare l’importo da corrispondere al cedente, consentono all’acquirente di subentrare immediatamente nella conduzione del fondo e di evitare, a certe condizioni, le possibili “interferenze” dei confinanti potenzialmente interessati all’esercizio della prelazione. Entrambi sono classificati come “contratti tipici” e prevedono l’immediato godimento del fondo al pari di un contratto di affitto ma con il vincolo più o meno stringente per il conduttore, di acquistarlo dopo un certo lasso di tempo.
L’affitto con riscatto consiste nella stipula di un contratto con un doppio contenuto: da una parte il proprietario assegna in affitto il fondo rustico ad un terzo soggetto; dall’altra, lo stesso proprietario consente all’interessato di poter esercitare, dopo un dato lasso di tempo, un’opzione per l’acquisto del fondo rustico. Il canone di affitto è maggiore rispetto a quello che verrebbe ordinariamente richiesto per l’affitto, dato che al suo interno contiene una parte destinata al pagamento della futura ed eventuale compravendita (opzione). Nel contratto dovrà essere indicato il prezzo di futuro acquisto dell’immobile. Al termine del periodo di affitto prestabilito, che per evitare l’insorgere di problematiche attinenti il diritto di prelazione dei confinanti dovrà essere di almeno due anni, il conduttore potrà o meno esercitare l’opzione di acquisto. A tutela del cedente, se del caso, potranno essere inserite delle penali da applicare nel caso in cui l’affittuario non dovesse esercitare l’opzione dell’acquisto. Quindi, ricapitolando, il conduttore avrà il vantaggio di: a) avere l’immediata disponibilità del fondo per esercitare l’attività; b) al termine del contratto di affitto potrà beneficiare di un prezzo di compravendita più basso, decurtato della parte individuata a tale scopo, del canone corrisposto al proprietario a titolo di acconto. Il proprietario del fondo rustico, avrà il vantaggio di ricevere un canone di affitto maggiore rispetto all’ordinario, dato che del canone a lui corrisposto farà parte un acconto sul prezzo di acquisto del fondo. Per entrambi, il vantaggio, talvolta non indifferente, di evitare le eventuali interferenze dei confinanti che potrebbero esercitare il diritto di prelazione.
Il “rent to buy” è un contratto di derivazione anglosassone. A differenza dell’affitto con riscatto, nel contratto rent to buy, a fianco del contratto di affitto viene formalizzato un vero e proprio preliminare di compravendita. Anche questo contratto permette all’affittuario di pagare un canone di locazione agevolato e contestualmente di versare una somma a titolo di acconto sul prezzo della successiva compravendita.
Quali sono quindi le differenze tra questi due molto similari contratti? L’affitto con riscatto consente di fatto al proprietario del fondo di sostituirsi al sistema bancario, finanziando, rateizzandolo, l’acquisto del fondo di cui mantiene fino al momento del perfezionamento della compravendita, la piena titolarità. Il rent to buy invece, consente all’affittuario di accedere più facilmente alla concessione di un mutuo. Con il “rent to buy” poi, l’affittuario potrà, se non disciplinato diversamente nel contratto, cedere eventualmente a terzi il contratto stesso, al fine di recuperare le somme già versate al proprietario a titolo di acconto per la futura compravendita. Nel contratto di affitto con riscatto invece, quanto appena sopra riportato non può essere previsto. In caso di mancato esercizio dell’opzione di acquisto nei termini contrattualmente stabiliti, il conduttore perde le somme corrisposte a titolo di acconto sulla futura compravendita, che vengono incamerate dal proprietario a titolo di indennità. Come se ciò non bastasse, in caso di mancato esercizio dell’opzione di acquisto, il conduttore deve lasciare immediatamente il fondo per finita locazione. In caso contrario sarà soggetto alla procedura di convalida di sfratto. Nel rent to buy, il conduttore che non rispetta i termini del preliminare e non è riuscito a cedere a terzi il contratto, non è costretto a rilasciare l’immobile e potrà quindi continuare il contratto di locazione fino al termine prestabilito. A quel momento però, il canone stabilito, maggiorato all’origine al fine di costituire un acconto sulla futura vendita, diviene canone ordinario e dovrà essere corrisposto nella medesima misura al proprietario fino al termine della locazione. (Corrado Franci)
